In het verleden zijn verschillende vastgoedinvesteringen gedekt met eenmalige middelen. Dat is niet altijd wenselijk, omdat structurele kosten met structurele middelen moeten worden gedekt. Toch kan het soms bij nieuwe investeringen wenselijk zijn deze (gedeeltelijk) te dekken met eenmalige middelen. Reden om soms te kiezen voor dekking met eenmalige middelen is dat maatschappelijke ontwikkelingen en de toekomstige vraag naar vastgoed op lange termijn lastig zijn te overzien. Op het moment dat een herinvestering wenselijk is, kan op dat moment de juiste passende keuze worden gemaakt. Door deze investeringen nu voor een deel te dekken met eenmalige (incidentele) middelen, wordt er geen beslag gelegd op structurele middelen in de toekomst.

Wat zijn investeringen?

Wat betreft investeringen wordt er onderscheid gemaakt in

• Sloop en vervangende nieuwbouw, of uitbreidingsinvesteringen
• Levensduur-verlengende investeringen (verbouw of renovatie)
• Vervangingsinvesteringen (losse componenten)

Investeringen worden geactiveerd (artikel 59 BBV). Dit is het op de balans presenteren van de financiële waarde van het aangeschafte of vervaardigde goed. De investeringslasten belasten de exploitatie jaarlijks met rente en afschrijving (kapitaallast). Kosten van onderzoek en ontwikkeling kunnen geactiveerd worden (artikel 60 BBV).

Onder desinvesteren wordt verstaan een investering van de balans halen. (door sloop, vervanging, verkoop of verbouw). Dit betekent dat het actief volledig afgewaardeerd wordt tot nul of tot een restwaarde die redelijkerwijs verwacht kan worden (artikel 65 BBV). De afschrijving gebeurt in een keer (eenmalig).

Wat zijn voorwaarden voor eenmalige dekking?

Dekking met eenmalige middelen is slechts onder voorwaarden mogelijk. Vanuit BBV regelgeving en provinciaal toezicht moet de gemeente namelijk een structureel sluitende begroting hebben en structurele kosten met structurele middelen dekken. Eenmalige middelen mogen slechts tot structurele dekking worden gerekend, indien dit via een zogenoemde reserve kapitaallasten loopt. Andere voorwaarde is dat vervanging en onderhoud gedurende de levensduur van een actief (de bezitting op de balans, zoals een pand) is gedekt in de gemeentebegroting.

Hoe werkt kostprijs-dekkende huur?

Wanneer een gesubsidieerde instelling maatschappelijk vastgoed van de gemeente huurt betaalt de instelling, conform de kadernota vastgoed (2022) een kostprijs-dekkende huur. De kostprijs-dekkende huur dekt alle vastgoedkosten, inclusief de kapitaallasten van de volledige investering. Op het moment dat er sprake is van (ver)nieuwbouw wordt de kostprijs-dekkende huur opnieuw bepaald en wordt gekeken of de instelling de huur kan betalen.

Indien de instelling niet in staat is om een sluitende exploitatiebegroting op te leveren (incl. de kostprijs-dekkende huur) is er sprake van een knelpunt. Indien gewenst wordt dit knelpunt opgelost door aanvullende subsidie te verstrekken.

Via deze spelregel wordt uiteengezet of het mogelijk is om (een deel van) de aanvullende benodigde subsidie te dekken met eenmalige middelen. De eenmalige middelen worden gestort in de reserve kapitaallasten. Deze middelen vallen gedurende de afschrijvingsduur van de investering vrij.  Deze vrijval uit de reserve kapitaallasten kan beschikbaar worden gesteld aan het programma wat de subsidie aan de instelling verstrekt.

Wat zijn kanttekeningen bij eenmalige dekking?

Conform de kadernota vastgoed wordt bij een nieuwe investering de kostprijs-dekkende huur berekend. De kostprijs-dekkende huur gaat uit van instandhouding van het gebouw gedurende de levensduur. Doordat het pand 40 jaar in de oorspronkelijke staat blijft staan bestaat het risico dat het pand na verloop van tijd (vaak na circa 25 jaar) niet meer functioneel is voor de tijd. In de kostprijs-dekkende huurberekening is geen rekening gehouden met een eventuele tussentijdse herinvestering voor functionele aanpassingen. Dit is een risico voor de exploitatie van de instelling welke het pand huurt. Een minder functioneel object leidt mogelijk tot minder inkomsten en daarmee een knelpunt in de exploitatiebegroting van de instelling. Indien de initiële investering volledig met eenmalige middelen gedekt is, is daar geen begrotingsruimte voor. Indien de initiële investering (deels) gedekt is met structurele middelen, kan na circa 25 jaar op basis van een herinvestering een nieuwe kostprijs-dekkende huur worden berekend waarvoor op dat moment wél structurele dekking aanwezig is.

Generieke spelregel

Door bij nieuw-(ver)bouw, renovatie of uitbreiding van een vastgoedobject een Investeringskostenraming op te stellen conform norm NEN2699 waarbij de verschillende kosten en elementen eenduidig onderverdeeld worden kan op basis hiervan een onderbouwde en verantwoorde keuze worden gemaakt welk deel van de investering (kapitaallast) gedekt kan worden met eenmalige middelen en welke met structurele middelen. Belangrijk is dat deze overweging geldt voor alle (ver)nieuwbouw vastgoed objecten.

Uitzondering op deze regeling zijn de investeringen in onderwijshuisvesting, deze worden gebaseerd op het integraal huisvestingsplan.

Wat is een Investeringskosten raming?

Bij nieuw-(ver)bouw, renovatie of uitbreiding van een vastgoedobject wordt een Investeringskostenraming opgesteld conform de NEN 2699:2017 'Investerings- en exploitatiekosten van onroerende zaken – Begripsomschrijvingen en indeling'. Hiermee hebben wij een uniform vertrekpunt bij iedere investering. De kern van deze norm is dat de raming, afhankelijk van de fase waarin het project zich bevindt, van globaal naar gedetailleerd kan worden opgesteld. Ook kan op basis van deze raming een gewenste onderverdeling gemaakt worden naar bijvoorbeeld contractpartij of investeerder (eigenaar/ gebruiker).
De uitwerking van de Investeringskostenraming conform deze NEN-norm maakt de verschillende componenten van het vastgoed inzichtelijk om op basis hiervan te bepalen welke onderdelen mogelijk verantwoord met incidentele middelen gedekt kunnen worden.  

Welk onderdelen van de investeringskostenraming kunnen eenmalig gedekt worden?

Het opstellen van de investeringskostenraming is voor ieder vastgoedobject  anders. Per project moet bepaald worden welke onderdelen van de investering met structurele middelen en welk deel van de investering met incidentele middelen gedekt moet zijn. We maken daarbij bijvoorbeeld onderscheid in investeringen:

1. aankoop bestaand vastgoed;
2. fundatie, draagstructuur en gevels;
3. elementen met een beperkte technische levensduur;
4. afwaardering bestaande boekwaarde;
5. achterstallig onderhoud.

Ad 1.

Aankoop van grond en/ of gebouw hoeft in principe slechts een keer te gebeuren. Dit deel van de investering kan met eenmalige middelen gedekt worden.

Ad 2.

Een deel van de bouwkundige werken hoeft niet na afloop van de economische levensduur (direct) vervangen te worden. Dit is bijvoorbeeld de fundatie en de draagstructuur van het pand. Deze componenten uit de investeringskostenraming hoeven niet met structurele middelen gedekt te worden, vervanging is immers niet nodig.

Ad 3.

Verschillende elementen hebben een kortere technische levensduur dan de economische levensduur van 40 jaar van het hele gebouw. De vervanging- en onderhoudskosten van deze elementen zijn onderdeel van het meerjarig onderhoudsplan. Hiervoor is een structurele dotaties aan de reserve planmatig onderhoud noodzakelijk waarmee de tussentijdse vervangingen zijn afgedekt. De reserve wordt gevoed door een structurele dotatie aan de reserve onderhoud die in de begroting beschikbaar moet zijn.

De kapitaallasten van de initiële investering in deze componenten kan op basis van de investeringskostenraming met eenmalige middelen worden gedekt.

Ad 4.

Investeringen in het verleden zijn soms als losse componenten geactiveerd. Indien op het moment van een herinvestering nog een boekwaarde resteert voor deze componenten, wordt deze boekwaarde met eenmalige middelen afgewaardeerd (desinvestering).

Ad 5.

Wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud kan het op niveau brengen van het vastgoed naar de huidige normen eenmalig worden gedekt.

Herinvestering

Functionele aanpassingen zijn op termijn nodig om het vastgoedobject weer eigentijds te maken. Deze investeringen worden gedekt met structurele middelen. Hierdoor is op termijn begrotingsruimte nodig voor een noodzakelijke herinvestering.

Tot slot

Per project zal een dekkingsvoorstel worden opgesteld waar, indien gebruik wordt gemaakt van incidentele middelen, de keuzes worden toegelicht. Voor de lopende projecten zullen de financiële consequenties van deze spelregel bij de Begroting 2024 inzichtelijk worden gemaakt.